مشاريع قناة إسطنبول وإعادة الإعمار
ما الذي يعنيه شراء وحدة جديدة في مشروع تحوّل عمراني وفق القانون 6306؟ وما الإعفاءات المطبّقة فعلاً؟ وأين وصل مشروع قناة إسطنبول؟ معلومات محايدة موثّقة بالمصادر الرسمية، ثم نعرض عليك المشاريع المتاحة حالياً عند الطلب.
هذه الصفحة معلومات عامة محدّثة حتى أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. تطبيق أي إعفاء يتوقف على وضع العقار والبائع وتاريخ رخصة البناء.
ما هو التحوّل العمراني؟
التحوّل العمراني (Kentsel Dönüşüm) في تركيا يُنفَّذ أساساً بموجب القانون رقم 6306 لعام 2012 الخاص بتحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث. هدفه هدم المباني غير الآمنة زلزالياً أو المنتهية عمرها الاقتصادي، وإعادة بنائها وفق المعايير الحديثة.
يحدّد القانون ثلاث حالات: «المبنى الخطِر» (riskli yapı) الذي يثبت خطره بتقرير فني ويُدوَّن ذلك في سجل الطابو؛ و«المنطقة الخطِرة» (riskli alan) التي تُعلن بقرار من رئيس الجمهورية؛ و«منطقة البناء الاحتياطية» (rezerv yapı alanı) التي تحدّدها الوزارة لاستخدامها في مشاريع التحوّل. منذ تعديل عام 2023 (القانون 7471) تتولى «رئاسة التحوّل العمراني» (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) جزءاً كبيراً من هذه الصلاحيات، وأصبحت قرارات المالكين في المبنى الخطِر تُتخذ بالأغلبية المطلقة للحصص.
برنامج «Yarısı Bizden» (النصف علينا)
برنامج حكومي خاص بإسطنبول بدأ عام 2023 لدعم المالكين الذين يحوّلون مبانيهم: منحة 875,000 ليرة وقرض 875,000 ليرة ومساعدة انتقال 125,000 ليرة لكل شقة (وفق تحديث أبريل 2025)، ومُدّد حتى 31/12/2027. هذا الدعم موجّه لأصحاب الحقوق في المبنى القديم، ولا يشمل المشتري الجديد لوحدة في المشروع.
المصادر: نص القانون 6306 (mevzuat.gov.tr) · وزارة البيئة والتخطيط العمراني: Yarısı Bizden · الأناضول: التمديد حتى 2027.
من يستفيد من إعفاءات القانون 6306؟ وممّا بالضبط؟
كثير من الإعلانات تقول إن «كل مشترٍ في مشروع تحوّل عمراني معفى من رسوم الطابو والضرائب». هذا غير دقيق. الإعفاء مرتبط بنوع العملية وبهوية البائع، لا بالمشروع وحده.
| الحالة | من يستفيد | ما المُعفى | ما ليس مُعفى / الشروط | السند |
|---|---|---|---|---|
| البيع الأول لوحدة جديدة من المقاول المنفِّذ (أو من الوزارة، أو رئاسة التحوّل، أو TOKİ، أو الإدارة المحلية، أو شركات الاستثمار العقاري GYO) | أي مشترٍ، بمن فيهم المشتري الأجنبي، بشرط أن يكون البائع هو المقاول المسجّل في رخصة البناء أو إحدى هذه الجهات | رسم الطابو (tapu harcı) على عملية البيع، ورسوم الكاتب العدل، ورسوم البلدية، وضريبة الدمغة، ورسوم الصندوق الدوّار (döner sermaye) | البيع الأول فقط. لا يشمل ضريبة القيمة المضافة (لها نسبة مخفّضة منفصلة)، ولا ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi)، ولا أي بيع لاحق | القانون 6306، المادة 7/9-ج · رأي ضريبي: المقاول المسجّل في الرخصة |
| وحدة يبيعها مالك أصلي (صاحب حق) من حصته لطرف ثالث | لا إعفاء للمشتري في هذه العملية | — | رسم الطابو مستحق. قضى مجلس الدولة التركي (2023) بأن بيع المالكين الأوائل لأطراف ثالثة لا يدخل في الإعفاء | مجلس الدولة، الدائرة 9، 30/10/2023 |
| إعادة البيع (البيع الثاني)، أو البيع من شركة غير مسجّلة كمقاول في رخصة البناء | لا إعفاء | — | تُطبَّق الرسوم المعتادة: رسم الطابو 2% على المشتري و2% على البائع من القيمة المصرّح بها | رأي ضريبي · إدارة الإيرادات: رسم الطابو |
| المالكون والمستأجرون (سنة على الأقل) في المبنى الخطِر | أصحاب الحقوق في المبنى القديم | الرسوم أعلاه على العقود ونقل الوحدات الجديدة إليهم، وضريبة المعاملات المصرفية على قروض التحويل، وإعفاء من رسوم البلدية للمساحة الجديدة حتى 1.5 ضعف المساحة القائمة | مرتبطة بعمليات التحوّل نفسها وفق القانون | القانون 6306، المادة 7/9-أ و7/10 |
| ضريبة القيمة المضافة على الشقق في مشاريع 6306 | تسليم الشقة لصاحب الحق أو لطرف ثالث ضمن مشروع تحوّل | ليست إعفاءً بل نسبة مخفّضة: 1% على الجزء حتى 150 م² صافٍ | 20% على ما يزيد عن 150 م² وعلى المحلات والمكاتب. خارج مشاريع 6306 النسبة 10% حتى 150 م². تعتمد على تاريخ رخصة البناء ونطاق المشروع | إدارة الإيرادات: جدول النسب · تعديل لائحة ضريبة القيمة المضافة |
| المشتري الأجنبي غير المقيم في تركيا (إعفاء مستقل عن القانون 6306) | أول تسليم لوحدة جاهزة من الجهة التي بنتها، مع تحويل الثمن بالعملة الأجنبية | إعفاء من ضريبة القيمة المضافة وفق المادة 13/i من قانون الضريبة | تحويل 50% على الأقل قبل الفاتورة والباقي خلال سنة. البيع خلال 3 سنوات يستوجب دفع الضريبة مع الفائدة قبل نقل الطابو | المديرية العامة للطابو (TKGM) |
الجدول ملخّص للنصوص الرسمية والآراء الضريبية المنشورة حتى أكتوبر 2026. الإعفاء يتوقف على التفاصيل: وجود شرح «مبنى خطِر» في الطابو، وهوية البائع في رخصة البناء، وكون البيع هو الأول، وتاريخ الرخصة، والمساحة الصافية.
اشتريت وحدة جديدة في مشروع تحوّل عمراني: ماذا يعني ذلك لك؟
- إذا اشتريت مباشرة من المقاول المسجّل في رخصة البناء، وكانت هذه أول عملية بيع للوحدة، فعملية البيع معفاة من رسم الطابو ورسوم الكاتب العدل والبلدية وضريبة الدمغة وفق المادة 7/9-ج.
- إذا اشتريت من مالك أصلي حصل على الوحدة مقابل مبناه القديم، أو من مشترٍ سابق، فلا ينطبق هذا الإعفاء، ويُدفع رسم الطابو المعتاد.
- ضريبة القيمة المضافة غير مشمولة بإعفاء القانون 6306. في مشاريعه تُطبَّق نسبة 1% على أول 150 م² صافية من الشقة، وقد تكون معفاة كلياً إذا كنت أجنبياً غير مقيم واستوفيت شروط المادة 13/i.
- تبقى عليك التكاليف الأخرى: ضريبة العقار السنوية، وتقرير التقييم، والترجمة المحلّفة، وأتعاب المحامي أو الوسيط.
- في الشراء على المخطط: يسمح القانون للمقاول ببيع حصته تدريجياً وفق نسبة إنجاز البناء وبإذن من الإدارة المحلية (المادة 6/13). اسأل دائماً عن نسبة الإنجاز وإذن البيع.
ما الذي نتحقق منه قبل أن نعرض عليك وحدة
- شرح «مبنى خطِر» (riskli yapı) أو نطاق «منطقة خطِرة / احتياطية» في سجل الطابو.
- أن البائع هو المقاول المذكور في رخصة البناء، وأن البيع هو البيع الأول.
- تاريخ رخصة البناء والمساحة الصافية للوحدة (لتحديد نسبة ضريبة القيمة المضافة).
- نسبة إنجاز البناء وإذن البيع، ووجود تأمين إتمام البناء أو الضمانات المطلوبة.
أيوب سلطان · أرناؤوط كوي · هالكالي
وقائع موثّقة عن نشاط التحوّل العمراني في ثلاث مناطق نعمل عليها. لا تعني هذه الوقائع وجود وحدات متاحة للبيع فيها.
أيوب سلطان (Eyüpsultan)
أُعلنت فيها مناطق خطِرة، منها منطقة أكشمس الدين وتشيرتشير (24.45 هكتاراً، أُعلنت في 05/02/2018)، وفيها مشروع مرخّص منذ 2022 يضم 703 مساكن و12 وحدة تجارية، والبناء جارٍ منذ 2024. وحُدّدت 4.6 هكتارات في حي إسلام بك «منطقة بناء احتياطية» في 16/05/2022. المصادر: بلدية إسطنبول الكبرى · منطقة تشيرتشير · بلدية أيوب سلطان.
أرناؤوط كوي (Arnavutköy)
تضم «منطقة يني شهير للبناء الاحتياطي» المرتبطة بتخطيط قناة إسطنبول، وتُعتمد مخططاتها على مراحل، وآخر تعديلاتها في حيّي بويالِك وباكلالي (يونيو 2026). وفي دورسون كوي ينفّذ Emlak Konut GYO مشروع «Yenişehir Evleri-3» بـ1,027 وحدة (تقرير تقييم بتاريخ 31/12/2025). المصادر: مديرية إسطنبول · تعديل 2026 · تقرير تقييم المطوّر الحكومي للإسكان. اطّلع أيضاً على أراضي يني شهير.
هالكالي (Halkalı، كوتشوك تشكمجة)
عُدّلت مخططات كوتشوك تشكمجة، ومنها حي هالكالي المركز، بإضافة أحكام خاصة بالمباني الخطِرة. وفي 19/06/2026 اكتمل خط المترو غايرتّبه – مطار إسطنبول – هالكالي (69 كم)، وتتصل محطة هالكالي بمرمراي والقطار السريع وخطوط المترو. والزمن المعلن من هالكالي إلى المطار نحو 30 دقيقة. المصادر: بلدية إسطنبول الكبرى · دائرة الاتصال الرئاسية.
ملاحظة: مركز إسطنبول المالي (İstanbul Finans Merkezi) يقع على الجانب الآسيوي (أوميرانيه/أتاشهير) وليس في هالكالي. المصدر: ولاية إسطنبول.
ما هو مشروع قناة إسطنبول؟
قناة إسطنبول (Kanal İstanbul) مشروع حكومي مقترح لممر مائي صناعي على الجانب الأوروبي، يصل البحر الأسود ببحر مرمرة عبر ممر كوتشوك تشكمجة – سازلي دره – دوروسو. وفق وزارة النقل يبلغ طوله 45 كم، وعرض قاعه 275 م على الأقل، وعمقه نحو 21 م.
حتى أكتوبر 2026 لم يبدأ حفر القناة نفسها. ما نُفّذ حتى الآن هو المخططات والموافقات وبعض البنية المرافقة (جسور وطرق ومساكن). وأفادت الوزارة في ردّ رسمي بتاريخ 13/10/2026 بأن الهدف إجراء المناقصة وبدء البناء «في أقرب وقت»، دون تحديد موعد أو تفاصيل تمويل.
ما المخطَّط، وما المنفَّذ؟
- معتمد: تقرير الأثر البيئي (يناير 2020)، ومخطط البيئة 1/100.000، ومخططات التنظيم للمراحل 1–3 من أصل 7 في أرناؤوط كوي وباشاك شهير.
- منفَّذ: وضع حجر أساس جسر سازلي دره (يونيو 2021)، واكتمال خط المترو هالكالي – المطار (يونيو 2026)، وهو منصوص عليه في المخططات ضمن شبكة النقل.
- غير منفَّذ: حفر القناة، ومناقصة البناء الرئيسية، وخطة تمويل معلنة.
المصادر: وزارة النقل (AYGM) · وزارة البيئة والتخطيط العمراني 2020 · BirGün: ردّ الوزارة 13/10/2026.
محطات موثّقة
- 03/08/2017
- 23/12/2019
مخطط البيئة الأول
اعتماد تعديل مخطط البيئة 1/100.000 لمنطقة البناء الاحتياطية في الجانب الأوروبي، ثم مراجعته بعد الاعتراضات.
CSB - 17/01/2020
- 29/06/2020
المراحل 1–3
اعتماد مخططات التنظيم لثلاث مراحل من أصل سبع (13,364 هكتاراً) في أرناؤوط كوي وباشاك شهير.
CSB - 26/06/2021
- 05/01/2023
- 23/12/2024 · 04/02/2025
نزاع قضائي
ألغت المحكمة الإدارية الخامسة في إسطنبول تعديل مخطط البيئة، ثم رفعت المحكمة الإدارية الإقليمية ذلك الحكم.
CSB İstanbul - 19/06/2026
اكتمال مترو هالكالي – المطار
افتتاح القسم الأخير من خط غايرتّبه – المطار – هالكالي.
İletişim Başkanlığı - 13/10/2026
لا موعد للمناقصة بعد
الوزارة: الهدف المناقصة وبدء البناء «في أقرب وقت»، دون موعد أو تمويل معلن.
BirGün
ماذا يعني ذلك للمستثمر؟
ما هو ثابت
- تحسين النقل الفعلي في المنطقة، مثل خط المترو هالكالي – المطار المفتوح منذ يونيو 2026، ولا يتوقف على حفر القناة.
- مشاريع سكنية حكومية وشبه حكومية قائمة في منطقة يني شهير، مثل مشاريع مطوّر الإسكان الحكومي في دورسون كوي.
المخاطر وعدم اليقين
- لا يوجد موعد معلن لمناقصة القناة ولا خطة تمويل، وتصريحات المسؤولين تباينت عبر السنوات.
- المخططات تُعدَّل على مراحل وتخضع لاعتراضات ودعاوى قضائية، وقد يتغيّر الوضع التنظيمي لقطعة ما.
- اعتراضات بيئية منشورة (خزان سازلي دره، وبحيرة تيركوس، وبحيرة كوتشوك تشكمجة)، ونقاش حول اتفاقية مونترو.
- الشراء على المخطط في مشاريع التحوّل مرتبط بنسبة الإنجاز وبإذن البيع، وقد يتأخر التسليم.
- سيولة إعادة البيع في المناطق الجديدة قد تكون أقل من الأحياء القائمة.
لا نَعِد بأي عائد أو ارتفاع في القيمة، ولا نفترض أن قناة إسطنبول ستُنفَّذ أو متى. قرار الشراء يجب أن يكون منطقياً حتى لو لم تُبنَ القناة. المصادر: Turkish Minute 16/10/2026 · CSB İstanbul.
المشاريع الحالية تُعرض عند الطلب
لا ننشر هنا مشاريع أو أسعاراً قبل التحقق منها وتفويضنا بتسويقها. البطاقات أدناه أمثلة توضيحية لنوع المعلومات التي نقدّمها لكل مشروع، وليست مشاريع حقيقية.
مثال توضيحي / عينة
تحوّل مبنى خطِر في حي قائم
ما سنوضحه لك: شرح «مبنى خطِر» في الطابو، والمقاول في الرخصة، ونسبة الإنجاز وإذن البيع، والمساحة الصافية ونسبة ضريبة القيمة المضافة. السعر عند الطلب.
مثال توضيحي / عينة
مشروع في منطقة خطِرة معلنة
ما سنوضحه لك: قرار إعلان المنطقة، والجهة المنفّذة (TOKİ أو مطوّر الإسكان الحكومي أو بلدية أو مقاول خاص)، وجدول التسليم، وشروط الإعفاء. السعر عند الطلب.
مثال توضيحي / عينة
عقار في منطقة يني شهير الاحتياطية
ما سنوضحه لك: المخطط النافذ (إعمار)، والمرحلة، وأي اعتراضات أو دعاوى معروفة، والفرق بين المنفَّذ والمخطَّط. السعر عند الطلب.
لطلب قائمة المشاريع المتاحة فعلاً اليوم مع وثائقها، تواصل معنا عبر واتساب أو نموذج التواصل.
اسأل عن المشاريع المتاحة حالياً
نرسل لك المشاريع المتاحة فعلاً اليوم في التحوّل العمراني أو في منطقة القناة، مع ما ينطبق عليها من إعفاءات بعد التحقق.
المصادر الرسمية والمراجع
- Kanun 6306 (mevzuat.gov.tr)
- GİB · KDV oranları
- GİB · KDV GUT Seri 41
- GİB · Tapu harcı
- TKGM · KDVK 13/i
- Danıştay 9. D. 2023/4127
- ÇŞİDB · Yarısı Bizden
- İBB · Eyüpsultan riskli alan
- Eyüpsultan Bel. 2022/147
- ÇŞİDB İstanbul · Yenişehir RYA
- تقرير تقييم Yenişehir Evleri-3 (مطوّر الإسكان الحكومي)
- İBB · Küçükçekmece plan notu
- İletişim Bşk. · Halkalı–Havalimanı metro
- UAB AYGM · Kanal İstanbul
- ÇŞİDB · Kanal planları 2020
- BirGün · 16/10/2026
- Turkish Minute · 16/10/2026
تاريخ آخر مراجعة للمصادر: 18 أكتوبر 2026. القائمة الكاملة مع ما يدعمه كل مصدر محفوظة في ملف المصادر الداخلي للمشروع.
تنبيه قانوني: الإعفاءات والنسب الضريبية المذكورة تعتمد على الحالة المحددة (وضع العقار في الطابو، وهوية البائع، وكون البيع هو الأول، وتاريخ رخصة البناء، والمساحة الصافية، وإقامة المشتري) وقد تتغير بتعديل التشريعات. محامي الشركة راجع هذه الإجراءات، ويجلس مع كل عميل ليناقش حالته ويوضّح له الخطوات. لا تتضمن هذه الصفحة أي وعد بعائد استثماري، ولا تفترض أن مشروع قناة إسطنبول سيُنجَز.