伊斯坦布尔运河与城市更新项目

什么是城市更新？

土耳其的城市更新（Kentsel Dönüşüm）主要依据 2012 年关于灾害风险区域改造的第 6306 号法律实施，目的是拆除抗震不安全或已超过经济寿命的建筑，并按现代标准重建。

法律规定了三种情形：“危险建筑”（riskli yapı），其风险由技术报告确认并在地契登记中注明；“危险区域”（riskli alan），由总统决定宣布；以及“储备建设区”（rezerv yapı alanı），由部委划定用于更新项目。自 2023 年修订（第 7471 号法律）以来，“城市更新局”（Kentsel Dönüşüm Başkanlığı）承担了其中大部分职权，危险建筑中业主的决定改为按份额绝对多数作出。

“Yarısı Bizden”（“一半由我们承担”）计划

这是伊斯坦布尔专属的政府计划，始于 2023 年，用于支持改造自有建筑的业主：每套住房可获得 875,000 里拉补助、875,000 里拉贷款以及 125,000 里拉搬迁补贴（依据 2025 年 4 月的调整），已延长至 2027-12-31。该支持面向旧建筑中的权利人，不包括项目中新房的新买家。

来源：第 6306 号法律全文（mevzuat.gov.tr） · 环境与城市化部：Yarısı Bizden · 阿纳多卢通讯社：延长至 2027 年.

您在城市更新项目中买了新房：这对您意味着什么？

• 如果您直接从建筑许可上登记的承包商处购买，且这是该房屋的首次出售，则依据第 7/9-c 条，该交易免缴地契费、公证费、市政费和印花税。
• 如果您是从以旧建筑换得房屋的原业主处购买，或从之前的买家处购买，则不适用该免税，须缴纳常规地契费。
• 增值税不在第 6306 号法律的免税范围内。在此类项目中，住房前 150 平方米净面积适用 1% 税率；如果您是非居民外国人并满足第 13/i 条的条件，则可能完全免征。
• 其他费用仍由您承担：年度房产税、评估报告、宣誓翻译以及律师或中介费用。
• 期房购买：法律允许承包商根据施工进度并经地方政府许可，逐步出售其份额（第 6/13 条）。请务必询问施工进度和销售许可。

向您推荐房屋之前我们核实什么

• 地契登记中的“危险建筑”（riskli yapı）注记，或“危险区域 / 储备区域”的范围。
• 卖方是建筑许可上登记的承包商，且该交易为首次出售。
• 建筑许可日期和房屋净面积（用于确定增值税税率）。
• 施工进度和销售许可，以及是否有竣工保险或所要求的其他保障。

这对投资者意味着什么？

已确定的事实

• 该区域交通的实际改善，例如自 2026 年 6 月开通的哈尔卡勒—机场地铁线，这并不取决于运河是否开挖。
• 叶尼谢希尔区域已有的政府及准政府住房项目，例如政府住房开发商在杜尔逊柯伊的项目。

风险与不确定性

• 运河招标没有公布日期，也没有融资计划，官员的表态多年来也有所不同。
• 规划分阶段修订，并面临异议和诉讼，某块土地的规划状态可能发生变化。
• 已公开的环境异议（萨兹勒德雷水库、泰尔科斯湖和小切克梅杰湖），以及围绕《蒙特勒公约》的讨论。
• 更新项目中的期房购买取决于施工进度和销售许可，交付可能延迟。
• 新区的转售流动性可能低于成熟街区。

我们不承诺任何回报或增值，也不假定伊斯坦布尔运河一定会建成或何时建成。即使运河永远不建，购买决定也应当合理。来源：Turkish Minute 2026-10-16 · CSB İstanbul.