Проекты Канала Стамбул и городской реновации
Что означает покупка новой квартиры в проекте городской реновации по Закону 6306? Какие льготы действуют на самом деле? На каком этапе проект «Канал Стамбул»? Нейтральная информация с официальными источниками, а доступные сейчас проекты мы покажем по запросу.
Эта страница содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией. Применение любой льготы зависит от статуса объекта, продавца и даты разрешения на строительство.
Что такое городская реновация?
Городская реновация (Kentsel Dönüşüm) в Турции проводится в основном по Закону № 6306 от 2012 года о преобразовании территорий, подверженных риску бедствий. Её цель — снести здания, небезопасные при землетрясении или выработавшие экономический ресурс, и построить их заново по современным нормам.
Закон выделяет три случая: «аварийное здание» (riskli yapı), опасность которого подтверждена техническим заключением и отмечена в кадастре; «зона риска» (riskli alan), объявляемая решением президента; и «резервная зона застройки» (rezerv yapı alanı), которую министерство определяет для проектов реновации. После поправок 2023 года (Закон 7471) значительная часть этих полномочий перешла к «Управлению городской реновации» (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı), а решения собственников аварийного здания принимаются абсолютным большинством долей.
Программа «Yarısı Bizden» («половина за нами»)
Государственная программа для Стамбула, запущенная в 2023 году, поддерживает собственников, которые обновляют свои здания: грант 875 000 лир, кредит 875 000 лир и помощь на переезд 125 000 лир на квартиру (по обновлению апреля 2025 года); продлена до 31.12.2027. Эта поддержка предназначена для правообладателей старого здания и не распространяется на нового покупателя квартиры в проекте.
Источники: Текст Закона 6306 (mevzuat.gov.tr) · Министерство окружающей среды и градостроительства: Yarısı Bizden · Агентство «Анадолу»: продление до 2027 года.
Кто пользуется льготами Закона 6306 и от чего именно?
Многие объявления утверждают, что «каждый покупатель в проекте реновации освобождён от сборов за TAPU и налогов». Это неточно. Льгота зависит от вида сделки и от того, кто продавец, а не только от проекта.
| Случай | Кто пользуется | Что освобождено | Что не освобождено / условия | Основание |
|---|---|---|---|---|
| Первая продажа новой квартиры подрядчиком-исполнителем (или министерством, Управлением реновации, TOKİ, местной администрацией либо инвестиционными компаниями в сфере недвижимости GYO) | Любой покупатель, включая иностранного, при условии что продавец — подрядчик, указанный в разрешении на строительство, или один из этих органов | Сбор за TAPU (tapu harcı) по сделке, нотариальные сборы, муниципальные сборы, гербовый сбор и сборы оборотного фонда (döner sermaye) | Только первая продажа. Не распространяется на НДС (для него отдельная пониженная ставка), ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) и любые последующие продажи | Закон 6306, статья 7/9-c · Налоговое мнение: подрядчик, указанный в разрешении |
| Квартира, которую первоначальный собственник (правообладатель) продаёт из своей доли третьему лицу | В этой сделке льготы для покупателя нет | — | Сбор за TAPU уплачивается. Государственный совет Турции постановил (2023), что продажа первоначальными собственниками третьим лицам не подпадает под льготу | Государственный совет, 9-я палата, 30.10.2023 |
| Перепродажа (вторая продажа) или продажа компанией, не указанной подрядчиком в разрешении на строительство | Льготы нет | — | Действуют обычные сборы: 2% с покупателя и 2% с продавца от заявленной стоимости | Налоговое мнение · Налоговая администрация: сбор за TAPU |
| Собственники и арендаторы (не менее года) аварийного здания | Правообладатели старого здания | Указанные сборы по договорам и передаче им новых квартир, налог на банковские операции по кредитам на реновацию, а также освобождение от муниципальных сборов за новую площадь до 1,5 от существующей | Связано с самими операциями реновации, как предусмотрено законом | Закон 6306, статьи 7/9-a и 7/10 |
| НДС на квартиры в проектах по Закону 6306 | Передача квартиры правообладателю или третьему лицу в рамках проекта реновации | Не освобождение, а пониженная ставка: 1% на часть до 150 м² чистой площади | 20% на площадь свыше 150 м², а также на магазины и офисы. Вне проектов 6306 ставка 10% до 150 м². Зависит от даты разрешения на строительство и границ проекта | Налоговая администрация: таблица ставок · Изменение правил применения НДС |
| Иностранный покупатель — нерезидент Турции (льгота, не связанная с Законом 6306) | Первая передача готовой квартиры её застройщиком с оплатой в иностранной валюте | Освобождение от НДС по статье 13/i Закона об НДС | Не менее 50% перевести до выставления счёта, остальное — в течение года. При продаже в течение 3 лет налог с процентами уплачивается до переоформления TAPU | Главное управление кадастра (TKGM) |
Таблица обобщает официальные тексты и налоговые разъяснения, опубликованные до октября 2026 года. Применение льготы зависит от деталей: отметки об «аварийном здании» в кадастре, продавца, указанного в разрешении на строительство, того, первая ли это продажа, даты разрешения и чистой площади.
Вы купили новую квартиру в проекте реновации: что это значит для вас?
- Если вы купили напрямую у подрядчика, указанного в разрешении на строительство, и это первая продажа квартиры, сделка освобождена от сбора за TAPU, нотариальных и муниципальных сборов и гербового сбора по статье 7/9-c.
- Если вы купили у первоначального собственника, получившего квартиру взамен старого здания, или у предыдущего покупателя, эта льгота не действует и уплачивается обычный сбор за TAPU.
- НДС не входит в льготу Закона 6306. В таких проектах на первые 150 м² чистой площади квартиры действует ставка 1%, а если вы иностранец-нерезидент и соответствуете условиям статьи 13/i, квартира может быть полностью освобождена от НДС.
- Остальные расходы остаются за вами: ежегодный налог на недвижимость, отчёт об оценке, присяжный перевод и услуги юриста или агента.
- При покупке на этапе строительства: закон разрешает подрядчику продавать свою долю постепенно, в соответствии с ходом строительства и с разрешения местной администрации (статья 6/13). Всегда спрашивайте о степени готовности и разрешении на продажу.
Что мы проверяем, прежде чем предложить вам квартиру
- Отметку об «аварийном здании» (riskli yapı) или о границах «зоны риска / резервной зоны» в кадастре.
- Что продавец — подрядчик, указанный в разрешении на строительство, и что это первая продажа.
- Дату разрешения на строительство и чистую площадь квартиры (для определения ставки НДС).
- Степень готовности и разрешение на продажу, а также наличие страхования завершения строительства или требуемого обеспечения.
Эюпсултан · Арнавуткёй · Халкалы
Документально подтверждённые факты о реновации в трёх районах, где мы работаем. Они не означают, что там есть квартиры в продаже.
Эюпсултан (Eyüpsultan)
Здесь объявлены зоны риска, в том числе зона Акшемсеттин и Чырчыр (24,45 га, объявлена 05.02.2018); там реализуется проект с разрешением с 2022 года на 703 квартиры и 12 коммерческих помещений, строительство идёт с 2024 года. Кроме того, 4,6 га в квартале Исламбей были определены как «резервная зона застройки» 16.05.2022. Источники: Мэрия Большого Стамбула · Зона Чырчыр · Муниципалитет Эюпсултана.
Арнавуткёй (Arnavutköy)
Здесь находится «Резервная зона застройки Енишехир», связанная с планированием Канала Стамбул. Её планы утверждаются поэтапно, последние изменения касались кварталов Бойалык и Баклалы (июнь 2026). В Дурсункёе государственный жилищный девелопер (публичная компания GYO) строит жилой проект на 1 027 квартир (отчёт об оценке от 31.12.2025). Источники: Стамбульское управление · Изменение 2026 года · Отчёт об оценке государственного жилищного девелопера. Смотрите также землю в Енишехире.
Халкалы (Halkalı, Кючюкчекмедже)
Планы Кючюкчекмедже, включая квартал Халкалы Меркез, дополнены особыми положениями об аварийных зданиях. 19.06.2026 была завершена линия метро Гайреттепе – аэропорт Стамбула – Халкалы (69 км); станция Халкалы связана с Мармараем, скоростными поездами и линиями метро. Заявленное время в пути от Халкалы до аэропорта — около 30 минут. Источники: Мэрия Большого Стамбула · Управление по связям с общественностью при президенте.
Примечание: Стамбульский финансовый центр (İstanbul Finans Merkezi) находится на азиатской стороне (Умрание/Аташехир), а не в Халкалы. Источник: Губернаторство Стамбула.
Что такое проект «Канал Стамбул»?
«Канал Стамбул» (Kanal İstanbul) — предложенный государственный проект искусственного водного пути на европейской стороне, который должен соединить Чёрное и Мраморное моря по коридору Кючюкчекмедже – Сазлыдере – Дурусу. По данным Министерства транспорта, его длина 45 км, ширина по дну не менее 275 м, глубина около 21 м.
По состоянию на октябрь 2026 года рытьё самого канала не начато. Пока сделаны планы, согласования и часть сопутствующей инфраструктуры (мосты, дороги и жильё). В официальном ответе от 13.10.2026 министерство сообщило, что цель — провести тендер и начать строительство «как можно скорее», не назвав ни сроков, ни деталей финансирования.
Что запланировано, а что уже сделано?
- Утверждено: заключение об оценке воздействия на окружающую среду (январь 2020), экологический план 1/100 000 и планы зонирования этапов 1–3 из 7 в Арнавуткёе и Башакшехире.
- Сделано: заложен первый камень моста Сазлыдере (июнь 2021) и завершена линия метро Халкалы – аэропорт (июнь 2026), которая предусмотрена планами как часть транспортной сети.
- Не сделано: рытьё канала, основной тендер на строительство и объявленный план финансирования.
Источники: Министерство транспорта (AYGM) · Министерство окружающей среды и градостроительства, 2020 · BirGün: ответ министерства от 13.10.2026.
Подтверждённые вехи
- 03.08.2017
- 23.12.2019
Первый экологический план
Утверждено изменение экологического плана 1/100 000 для резервной зоны застройки на европейской стороне; затем пересмотрено после возражений.
CSB - 17.01.2020
Оценка воздействия на окружающую среду
По заключению об оценке воздействия вынесено «положительное» решение.
AYGM - 29.06.2020
Этапы 1–3
Утверждены планы зонирования трёх этапов из семи (13 364 га) в Арнавуткёе и Башакшехире.
CSB - 26.06.2021
- 05.01.2023
- 23.12.2024 · 04.02.2025
Судебный спор
5-й административный суд Стамбула отменил изменение экологического плана, затем региональный административный суд отменил это решение.
CSB İstanbul - 19.06.2026
Завершено метро Халкалы – аэропорт
Открыт последний участок линии Гайреттепе – аэропорт – Халкалы.
İletişim Başkanlığı - 13.10.2026
Даты тендера пока нет
Министерство: цель — тендер и начало строительства «как можно скорее», без объявленных сроков и финансирования.
BirGün
Что это значит для инвестора?
Что установлено
- Реальное улучшение транспорта в районе — например, линия метро Халкалы – аэропорт, открытая в июне 2026 года, — не зависит от того, будет ли вырыт канал.
- Уже идущие государственные и полугосударственные жилые проекты в районе Енишехир, например проекты государственного жилищного девелопера в Дурсункёе.
Риски и неопределённость
- Нет объявленной даты тендера на канал и плана финансирования, а заявления официальных лиц за эти годы менялись.
- Планы изменяются поэтапно, оспариваются и обжалуются в суде, и статус зонирования конкретного участка может измениться.
- Опубликованные экологические возражения (водохранилище Сазлыдере, озеро Теркос и озеро Кючюкчекмедже) и дискуссия о Конвенции Монтрё.
- Покупка на этапе строительства в проектах реновации зависит от степени готовности и разрешения на продажу; сдача может задержаться.
- Ликвидность при перепродаже в новых районах может быть ниже, чем в сложившихся кварталах.
Мы не обещаем ни доходности, ни роста стоимости и не исходим из того, что Канал Стамбул будет построен или когда. Решение о покупке должно быть разумным, даже если канал так и не построят. Источники: Turkish Minute 16.10.2026 · CSB İstanbul.
Текущие проекты — по запросу
Мы не публикуем здесь проекты и цены, пока не проверим их и не получим права на их продвижение. Карточки ниже — иллюстративные примеры того, какую информацию мы даём по каждому проекту, а не реальные проекты.
Пример / образец
Реновация аварийного здания в сложившемся квартале
Что мы объясним: отметку об «аварийном здании» в кадастре, подрядчика в разрешении, степень готовности и разрешение на продажу, чистую площадь и ставку НДС. Цена по запросу.
Пример / образец
Проект в объявленной зоне риска
Что мы объясним: решение об объявлении зоны, исполнителя (TOKİ, государственный жилищный девелопер, муниципалитет или частный подрядчик), график сдачи и условия льгот. Цена по запросу.
Пример / образец
Объект в резервной зоне Енишехир
Что мы объясним: действующий план (Imar), этап, известные возражения или иски, а также разницу между сделанным и запланированным. Цена по запросу.
Чтобы запросить список проектов, реально доступных сегодня, с документами, свяжитесь с нами в WhatsApp или через форму обратной связи.
Спросите о проектах, доступных сейчас
Мы пришлём вам проекты, реально доступные сегодня в рамках реновации или в районе канала, с применимыми к ним льготами после проверки.
Официальные источники и ссылки
- Kanun 6306 (mevzuat.gov.tr)
- GİB · KDV oranları
- GİB · KDV GUT Seri 41
- GİB · Tapu harcı
- TKGM · KDVK 13/i
- Danıştay 9. D. 2023/4127
- ÇŞİDB · Yarısı Bizden
- İBB · Eyüpsultan riskli alan
- Eyüpsultan Bel. 2022/147
- ÇŞİDB İstanbul · Yenişehir RYA
- Отчёт об оценке жилого проекта в Дурсункёе (государственный жилищный девелопер)
- İBB · Küçükçekmece plan notu
- İletişim Bşk. · Halkalı–Havalimanı metro
- UAB AYGM · Kanal İstanbul
- ÇŞİDB · Kanal planları 2020
- BirGün · 16.10.2026
- Turkish Minute · 16.10.2026
Источники последний раз проверены 18 октября 2026 года. Полный список с указанием того, что подтверждает каждый источник, хранится во внутреннем файле источников проекта.
Юридическое предупреждение: упомянутые льготы и налоговые ставки зависят от конкретного случая (статуса объекта в кадастре, личности продавца, того, первая ли это продажа, даты разрешения на строительство, чистой площади и резидентства покупателя) и могут измениться при изменении законодательства. Юрист компании изучил эти процедуры и встречается с каждым клиентом, чтобы обсудить его ситуацию и объяснить этапы. Эта страница не содержит обещаний инвестиционной доходности и не исходит из того, что проект «Канал Стамбул» будет реализован.